唐家岭复活北京公租房试点50村

唐家岭“复活”：北京公租房试点50村

北京西北五环外海淀区西北旺镇唐家岭，一个曾被称为“蚁族”集聚地的平房聚居区，如今再无往日悲情色彩，整个村庄已经初露规划中新城的模样。　　1月9日下午，30出头的李强抖了抖身上的尘土，脱掉安全帽，回到唐家岭地区整体改造指挥部的休息室。从最初的蚁族聚居地到如今的新城改造，唐家岭一直被关注，而李强也已经习惯了记者的突然来访。　　唐家岭与上地信息产业基地和中关村软件园只有一路之隔，当地聚集了5万名以上外来人口，包括1.7万名大学毕业生。该地区从2010年上半年启动整体腾退改造工程。　　李强还不知情的是，近日召开的“全国国土资源工作会议”上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，北京、上海已获批准。　　唐家岭和北京其他五个地区一起，成为首批启动地区。　　在国家大力推进公租房建设的背景下，唐家岭复活的意义甚大。在若干种公租房模式中，集体所有土地建设租赁房，或许将成为解决目前公租房所遇到的土地和资金难题最好的创新方式，也是地方政府与中央建设保障房过程中，利益博弈的契合点。　　但业界对这项试点最担忧的是，从明令禁止到试点范围扩大，应谨防农村集体所有制建设公租房向“小产权房”变异。　　北京市国土局副局长、新闻发言人张维9日接受本报记者采访时称，北京此次所申请的集体所有土地建设公租房是严格控制范围的，这是由北京市申请进行、城乡改造结合部范围内的第一批试点，目前是第一批，约计50个村庄左右。与小产权房的非法出租、非法建设有本质区别。　　张维称，试点集体土地建设公租房未来产权和租金都将归村委会所有，而具体运营也将由村委会接手。具体方式会由各个村委会在民主的基础上自行公开讨论出一套运营管理方案。　　唐家岭：租金向村民分红　　如李强所介绍，唐家岭村民已经基本搬走。目前正在建设的回迁房也将于今年五一完工。而如今公租房建设尚未启动，具体建设方案正等待上级批示。　　唐家岭公租房具体的细节还尚待敲定，而大致的轮廓已经可窥见。与此前大部分公租房使用国有用地不同，唐家岭模式最大的变化是公租房的土地来源。　　海淀区政府最新传出的消息称，唐家岭模式与北坞村将自有闲置安置房作为公租房的做法不同，唐家岭村将在村集体产业用地上自建约10万平方米的公租房，政府将公租房集体“承包”外租给周边高科技企业员工，土地收益权和公租房的经营权归村集体所有，租金由村集体向村民“分红”。　　唐家岭村委会一位村干部也证实，唐家岭公租房未来建成后，土地所有权归村委会所有，而租金也归村集体。但经营权尚不清楚，还待上级指示。　　而此番与集体土地合作，纯属针对困难现实的突围之举。上述住建部报告坦陈，公共租赁住房供应量缺口相当大，而要建设、筹措大量的房源，政府面临的最大问题是资金不足；在各种制度不完善的情况下，土地供应、后期运营管理也存在巨大挑战。　　资金和土地的稀缺互为掣肘。　　住建部研究中心相关负责人介绍，一方面，公租房建设融资过度依赖于政府财政性资金；另外，土地转用指标紧张、土地出让方式单一仍成为阻碍公租房建设任务完成的瓶颈之一。　　而此次，唐家岭等地区展开的试点，或许正是为解资金和土地燃眉之急。　　唐家岭模式亦是目前全国公租房主要的两种模式之一。据本报独家获得一份住建部不久前针对公租房的专门调研报告称，按照布局分，我国现有公租房可分为城市型公租房和园区型公租房。　　其中城市型公租房主要布局在城市市区和周边，以满足本市中低收入住房困难家庭及符合条件的流动人口住房需求，具体开发过程包括更多和郊区乡镇政府及村委会合作；唐家岭地区的开发正在此列。　　园区型公租房则主布局在城市开发区或工业园区，由开发区参与或主导开发，以满足外来务工人员和新就业人员住房需求。　　园区公租房只限京籍　　毗邻唐家岭的苏家坨镇公租房小区，是园区型开发模式的典型，由产业开发区或园区管委会自筹资金(其中也包括部分财政资金)建设。　　苏家坨正是为海淀园区企业引进人才专门提供短期周转性租赁房，由企业提出申请；企业同一人才承租最长不超过5年，一年一签约。　　1月8日，罗敏与男友在苏家坨小区楼下悠闲地打起羽毛球。她记得， 2011年国庆节，她通过公司申请到了新毕业大学生一直期待的公租房。面积约为50平方米左右，两居室，月租金1100元。　　尽管相对唐家岭，苏家坨更为偏远。但在罗敏看来，刚好可以享受难得的清静，并且租金也较市场价低了不少。搬进公租房后，罗敏买了一辆小汽车，这样便解决了上下班交通不便的问题。开车至市区仅需40分钟。　　对于工作在上地中关村软件园的年轻人而言，罗敏无疑是幸运的。1月初北京市住房保障办公室相关负责人提供给本报的数据显示，2011年北京市共启动了约一万套公租房，其中5500套面向社会，4500套为产业园区人才公租房。罗敏就是这幸运的4500之一。　　但同样在上地中关村软件园工作的王伟就没有那么幸运。王伟所在的IT公司并没有公租房分配名额。　　王伟目前在临近苏家坨的西二旗与其他人合租一套三居室，他住在最小的一间里，约为12平方米左右，月租金为1300元。对于单身的王伟而言，与人合租的方式还尚好，租金也在承受范围之内。但未来的婚房和房东不断涨房租的现实让他心里充满焦虑。　　此外，还有一些直接利用开发商已建小区配租的公租房模式。2011年12月28日，由北京市投资中心回购并运营管理的首个公租房在远洋沁山水小区开放样板间，租金每月每平方米41元，一居室的租金约为1927元；而该地区的市场租金为每月每平方米49元。　　这样的高租金也并没有向京外户籍放开。石景山区住建委相关负责人称，因房源有限，公租房暂不面向非京籍，至少2012年还没有相关计划。该人士称，主要原因是需求较大。上述远洋沁山水公租房仅550套，主要的配租对象为石景山区未申请到廉租房、限价房的京籍家庭。　　从这一个区，亦可管窥北京整体情况。据了解，公租房步伐较大的海淀等区县为外省市来京人员准备了申请公租房预登记表，但也要等待区县具体标准出台后，才会通知预登记者能否申请公租房。　　唐家岭“复活”：北京公租房试点50村　　土地与资金求解　　在保障房诸多种类中，与限价房不同的是，公租房的土地和资金问题尤其凸显。　　北京市一位保障房开发知情者抱怨，虽然土地可以政府划拨，但拆迁也是一笔不小的资金；另外在银根收紧的情况下，公租房贷款尤其难。绝大部分项目在后期运营过程中，项目所收回的租金只够支付贷款利息和部分运营管理费用。　　以远洋沁山水为例，该项目每平方米每月所需支付的利息约计38元，该项目租金每平方租金也就41元。如果可以按照原计划正常运转，远洋沁山水公租房预计17年才可达到收支平衡。　　北京市住保办提供给本报的数据显示，截至目前，北京市已落实公租房项目98个，共计103000套。其中，市区政府建设约占60%，园区占14%，社会单位建设占26%。　　远洋沁山水就是由北京市政府回购并运营管理并公开面向社会配租，而苏家坨是配备给产业园区的公租房；试点集体土地的公租房如唐家岭地区正在探索中。　　对于地方政府所面临的资金难题，早在2011年，在住建部一次会议上，住建部相关领导就曾提示称，如果地方政府在建设保障房过程中遇到土地和资金难题可以考虑在农村集体所有制土地上建公租房。　　北京市住保办常务副主任邹劲松表示，2012年北京市在保障房建设方面除了鼓励农村集体土地上建设公共租赁房外，还要进行融资创新，希望有关金融机构支持保障房REITs创新试点。　　邹劲松所说的就是目前国土部正式批准的“允许地方试点集体建设用地建设租赁房”。　　唐家岭就是试点中最受关注的项目。2011年12月19日，海淀区两代会传出消息，海淀将试点在唐家岭村集体产业用地上建设公租房，并由村集体经营，2012年年底前有望建成并投放市场，配租数量较大。　　而这也给了如王伟一样的京外户籍人员新的期待。海淀区房管局对本报表示，目前，海淀区相关部门正在进行需求调研，争取两到三个月的时间，为政策的出台提供依据，最大限度地满足非京籍居民申请公租房。　　中国房地产学会副会长陈国强告诉本报，放开集体土地建设公租房，对于地方政府每年极为有限的“用地指标”而言，也是“福音”。　　“北京市每年的用地指标都卡得很死，如果可以利用集体所有制土地建设公租房，就可以不占用北京市土地指标，而北京市的土地就可以在极大程度上变现。”　　但陈国强担心的是，集体土地建设公租房的经营模式是否持久。　　为保证村民得利，陈国强建议，集体土地建设公租房应由政府出面设立统一的管理机构，不能把经营权完全向村一级政府放开。否则，就与过去的小产权房无异，这并不是一个长效机制。　　(应采访对象要求，文中的“李强”、“罗敏”为化名)

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