传统旺季收官楼市仍然面临去库存压力

经历了一季度的惨淡，二季度的回暖，三季度的平稳，如今，10月已过，楼市也迎来了央行的第三次“双降”，但是总结整体楼市的关键词，毋庸置疑，“去库存”依然是当下市场面临的现实。

列举央行2015年年内实施降息、降准政策，可谓力度空前。2月4日：降准0.5个百分点；3月1日：降息0.25个百分点；4月20日：降准1个百分点；5月11日：对称降息0.25个百分点；6月28日：降息0.25个百分点定向降准0.5个百分点；8月26日：降息0.25个百分点，降准0.25个百分点；10月24日：降准0.5个百分点，降息0.25个百分点。综合统计，央行前后进行了5次降息、5次降准，已创历史记录。

然而，除了一部分城市出现繁荣状况以外，大多数城市今年的传统旺季已经没有了往年的火爆态势。细观郑州市场，10月份市场推盘量与实际成交量并没有达到预期，相比往年“金九银十”的市场火热，今年的“金九银十”并没有那么旺。

市场新常态下，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了当前楼市“去库存”的基本现实。

传统旺季收官10月份楼市微涨

10月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10849元，环比上涨0.30%，涨幅较9月扩大0.02个百分点。同比来看，10月份全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨2.07%，涨幅较9月扩大0.71个百分点。这也是百城住宅均价环比、同比连续3个月出现上涨。从涨跌城市个数看，10月份，48个城市环比上涨，52个城市环比下跌。其中，郑州房价为每平方米9366元，比9月份上涨了64元。

整体来看，10月全国楼市平稳回升，今年传统的旺季并没有展现出往常的一片繁荣态势，而是总体展现出了一种平稳态势，百城住房均价略微上涨。

这样的数据表现主要得益于政策、供应以及积极的成交推动措施上。政策方面，央行新一轮降息后，会持续降低购房成本，同时进一步改善企业融资环境；供应方面，10月为“银十”楼市传统旺季，房企推盘再度发力，重点城市推盘量大幅上升；成交方面，在政策刺激和房企积极销售策略推动下，成交量保持平稳。

预计未来一段时间，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放；同时，随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，四季度在推盘量上会呈现上升趋势。

四季度依然面临去库存压力

根据易居研究院近日发布的报告显示，截至2015年9月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。35个城市新建商品住宅9月新增供应量为2978万平方米，这也是2010年以来的月度最高值。另一项数据显示，35个城市新建商品住宅存销比为12.8，也就是目前的库存量仍需要12.8个月才能完全消化，但这是在假定期间供应量不再新增情况之下的，因此，实际所需要的时间会更长。

中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。

“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，创历史心底的购房门槛，使得大量未来的购房需求被提前释放，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

在楼市供求基本面已经基本平衡的情况下，去库存的问题依然存在，从中长期来看，还会面临去库存的压力。

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