济南新房价格连涨俩月后下跌02与结构性变化有关

18日，国家统计局发布7月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。与6月份相比，济南新建商品住宅价格环比下跌0.2%。二手住宅方面，7月份济南环比上涨0.5%，上涨幅度较大。

【探因】

成交房源结构性变化 造成了7月价格下跌

根据国家统计局分类价格指数，济南144平方米以下的房源价格与此前基本持平，7月价格下跌的是144平方米以上的改善型房源。

根据楼市数据机构克而瑞房价点评网济南站统计，济南7月份普通住宅成交均价为8244元/平方米，环比下降0.4%，基本和国家统计局相关数据相符。关于下降的原因，该机构认为，主要是7月楼盘成交产品结构的变化造成。

根据克而瑞房价点评网济南站统计，7月成交的7868 套普通住宅中，有5.4%(421套)的成交均价眼部整形美容费用在5000元/平方米以下(中建长清湖为主)，而6月这个比重只有2.8%。7月有9.8%的成交房源均价在1万元以上，而6月这个比重接近12%。

可以看出，相比6月，7月超低价成交房源比重高、超过1万元的房源比重反而低，一头一尾的差距，造成了7月整体房价较6月略降。

从市场情况来看，改善型需求比较集中的历下区，住宅成交均价依旧超过万元，为10487元/平方米，但是环比6月份的11537元/平方米下降了9.1%。有业内人士表示，历下区价位降低与几个相对价位较低的新项目开盘热销拉低了整体均价有关。

【走势】

宽松公积金政策助力 后期成交将有望上扬

楼市传统旺季“金九银十”即将到来。据了解，济南市场上几乎所有在售项目都在采取各种优惠措施蓄客、促销。

经十路8月刚开盘的一品牌房企项目，在推出“认筹2万抵5万”优惠政策的同时，还给予开盘1%、会员0.2%以及一次性付款2%的优惠，济南治疗银屑病医院力度较大。来自世联怡高的一项数据显示，该项目15天即蓄客120组。

成交方面，随着下半年济南不少高端住宅项目的开盘入市，以及“央行再次降息”和“3.30新政”的持续发酵，济南楼市依然会延续热销局面。8月6日，山东省印发“史上最宽松”公积金指导意见，在贷款额度、提取政策方面都有创新举措。记者了解到，目前济南住房公积金管理中心正在依据意见进行“济南版”政策的研究落地。预计下一步政策出来后，将进一步对楼市有提振作用。

业内人士分析认为，陆续出台的宽松政策一方面降低了购房者的入市门槛及成本，另一方面也提升了购房者对未来市场的预期，购房者信心的整体提升又进一步吸引了潜在的购房者加入购房大军，预计后期济南新房成交还将继续呈现上扬态势。

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去化周期5个月，已供不应求?

库存压力是判断济南房价走势的一个重要参照，也直接影响购房者的市场预期。目前济南新建商品住宅的库存量到底是多少?

根据楼市数据机构克而瑞房价点评网济南站统计显示，截至2015年7月，济南新建商品住宅存量约为409.9万平方米，月均去化量为81.8万平方米，去化周期为5.0个月。而根据此前记者了解到的数据，2014年10月底，济南新建商品住宅的库存量为508.7万平方米，达到一段时间的峰值，当时的去化周期为9.8个月。2015年3月份去化周期降至7.1个月，现在去化周期又降至5个月。由此可见，近一年来，济南新建商品住宅市场的消化情况正在一步步好转。

一般来说，去化周期在6个月以下，说明楼市供不应求;去化周期在6至12个月，代表楼市供求平衡;去化周期在12至18个月，则楼市供过于求。根据上述数据可以看出，目前济南新建商品住宅市场的消化周期处于健康范围，略有点偏向供不应求。

不过，需要关注的是，目前去化周期之所以处于较低水平，一个重要的数据就是月去化周期处于81.8万平方米的较高水平。开发商仍然需要实施“去库存为主”的销售策略，以此保证月均成交量处于较高水平。

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